주담대 싸게 받는 방법, 핵심만

주담대 이자를 줄이는 길은 크게 셋입니다. 아직 신청 전이라면 만기와 신청 방식, 우대금리 항목을 먼저 봅니다. 이미 받은 대출이라면 금리인하요구권을 쓰거나 다른 은행으로 옮기는 방법이 있습니다.

보금자리론은 2026년 9월 1일 공시 기준으로 만기 30년 기본형이 연 5.20%입니다. 같은 공시에서 전자약정 방식은 연 5.10%로 0.10%포인트 낮습니다. 우대금리는 최대 1.0%포인트까지 겹쳐 받을 수 있습니다.

금리인하요구권은 은행법 제30조의2에 근거한 권리입니다. 다만 신용상태가 좋아졌다는 점을 보여 줘야 하고, 은행이 받아들이지 않을 수도 있습니다.

보금자리론 금리 낮추는 한도 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

핵심만: 금리는 세 군데에서 깎인다

깎이는 자리는 세 군데입니다. 첫째는 신청 전입니다. 보금자리론은 2026년 9월 1일 공시 기준으로 전자약정으로 신청하면 기본형보다 0.10%포인트 낮습니다. 우대금리는 최대 1.0%포인트 범위에서 겹쳐 적용됩니다.

둘째는 대출을 받은 뒤입니다. 은행법에 근거한 금리인하요구권을 쓸 수 있습니다.

셋째는 다른 은행으로 옮길 때입니다. 아파트 주담대 갈아타기 서비스는 2024년 1월 9일 시행됐습니다.

신청 전에 정해지는 금리, 만기와 신청 방식을 먼저 본다

신청 전이라면 만기부터 봅니다. 2026년 9월 1일 공시 기준 보금자리론 기본형은 만기 10년이 연 5.00%입니다. 30년은 연 5.20%, 50년은 연 5.30%입니다. 만기가 길수록 금리는 높아집니다.

신청 방식도 금리에 반영됩니다. 전자약정 방식은 만기마다 기본형보다 0.10%포인트 낮습니다. 30년 기준으로 연 5.10%입니다.

반대로 올라가는 것도 있습니다. 보금자리론은 집값이 많이 올라 정부가 따로 관리하는 곳(규제지역)에 있는 집을 담보로 하면 0.2%포인트가 더해집니다. 은행 상품은 기준이 다르므로 대출을 받을 금융회사에 미리 확인해 보세요.

이미 받은 대출은 금리인하요구권으로 낮춘다

이미 받은 대출은 금리인하요구권으로 낮출 수 있습니다. 은행법 제30조의2와 같은 법 시행령 제18조의4에 근거한 권리입니다.

요구할 수 있는 사유는 신용상태가 좋아진 경우입니다. 취업이나 승진, 재산이 늘어난 경우, 개인신용평점이 오른 경우가 여기에 해당합니다.

은행은 요구를 받으면 자료를 보완한 기간을 빼고 10영업일 안에 알려 줘야 합니다. 받아들일지 여부와 그 이유를 함께 알려 줍니다. 다만 좋아진 정도가 크지 않거나 금리 계산에 반영되지 않으면 거절할 수 있습니다.

갈아타기로 옮길 때 걸리는 요건

갈아타기에는 조건이 붙습니다. 아파트 주담대 갈아타기는 2024년 1월 9일 시행됐습니다. 2024년 1월 발표 기준으로 대상은 시세를 조회할 수 있는 아파트를 담보로 한 10억원 이하 대출입니다. 기존 대출을 받은 지 6개월이 지나야 옮길 수 있습니다.

금액을 늘려서 옮기는 것은 안 됩니다. 새 대출 한도는 기존 대출에 남은 금액 안에서만 정해집니다.

전세대출 갈아타기는 2024년 1월 31일부터입니다. 기존 대출 3개월이 지난 뒤부터, 임차 계약기간의 절반이 지나기 전까지 쓸 수 있습니다.

그래서 금리인하요구권? 갈아타기?

어느 쪽을 먼저 볼지는 무엇이 달라졌는지에 따라 달라집니다. 취업이나 승진, 개인신용평점 상승처럼 내 신용상태가 좋아졌다면 금리인하요구권이 먼저입니다. 은행을 옮기지 않아도 되고, 은행은 자료를 보완한 기간을 빼고 10영업일 안에 결과를 알려 줘야 합니다. 대신 거절될 수도 있습니다.

내 조건은 그대로인데 다른 은행 금리가 더 낮다면 갈아타기를 봅니다. 다만 2024년 1월 발표 기준으로 기존 대출 6개월 경과, 10억원 이하라는 조건에 맞아야 하고, 금액을 늘릴 수는 없습니다.

아직 신청 전이라면 둘 다 해당하지 않습니다. 만기와 신청 방식, 우대금리 항목을 먼저 확인하세요.

금리인하요구권과 갈아타기는 예외일까

두 방법 모두 신청했다고 다 되는 것은 아닙니다. 금리인하요구권은 은행법에 있는 권리지만, 좋아진 정도가 크지 않거나 금리 계산에 반영되지 않으면 은행이 거절할 수 있습니다. 권리가 있다는 것과 금리가 내려간다는 것은 다릅니다.

우대금리도 항목을 다 더한 만큼 받지는 못합니다. 2026년 9월 1일 공시 기준 보금자리론 우대금리는 최대 1.0%포인트 안에서만 겹쳐 적용됩니다. 전자약정·전자등기 0.1%포인트, 두 자녀 0.5%포인트, 세 자녀 이상 0.7%포인트를 모두 합쳐도 1.0%포인트를 넘지 못합니다.

여기에 가산금리가 붙으면 계산이 또 달라집니다. 보금자리론은 규제지역 집을 담보로 하면 0.2%포인트가 더해지므로, 우대금리를 받아도 실제 적용되는 금리는 그만큼 올라갑니다.

갈아타기에서는 금액을 늘릴 수 없다는 조건에 걸리기도 합니다. 새 대출은 기존 대출에 남은 금액 안에서만 가능합니다.

여기 적은 수치는 2026년 9월 1일 보금자리론 공시와 공식 안내 기준입니다. 은행마다 상품과 우대 조건이 다르므로, 내 경우의 실제 금리는 대출을 받을 금융회사에 확인해 보세요.

자주 묻는 질문

전자약정으로 신청하면 금리가 얼마나 낮아지나요?

보금자리론은 전자약정 방식이 기본형보다 0.10%포인트 낮습니다. 2026년 9월 1일 공시 기준으로 30년 만기가 연 5.10%입니다.

우대금리 항목은 여러 개를 함께 받을 수 있나요?

보금자리론 우대금리는 항목을 겹쳐 받을 수 있습니다. 다만 다 합쳐서 최대 1.0%포인트까지입니다.

규제지역 집을 담보로 하면 금리가 더 붙나요?

보금자리론은 규제지역 집을 담보로 하면 0.2%포인트가 더 붙습니다. 은행 상품은 기준이 다르므로 해당 금융회사에 확인이 필요합니다.

금리인하를 요구하면 언제까지 답을 받나요?

은행은 자료를 보완한 기간을 빼고 10영업일 안에 알려 줘야 합니다. 받아들일지 여부와 그 이유를 함께 알려 줍니다.

요구했는데 거절될 수도 있나요?

거절될 수 있습니다. 신용상태가 좋아진 정도가 크지 않거나 금리 계산에 반영되지 않으면 은행이 받아들이지 않을 수 있습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-23

시세 없는 신축 빌라 전세보증금 적정선, 핵심만

시세가 잡히지 않는 신축 빌라도 보증금 상한선은 계산할 수 있습니다. 먼저 정부가 매기는 집값(공시가격)에 140%를 곱해 주택가격을 구합니다. 여기에 담보인정비율(집값에서 빚이 차지하는 비율)을 곱한 금액이 보증금 상한선입니다.

담보인정비율 90%를 적용하면 공시가격의 126%가 됩니다. 집주인의 선순위 빚이 없는 경우를 기준으로 하면, 공시가격 2억 원인 빌라는 2억 5200만 원이 한도가 됩니다. 기준이 강화되기 전 같은 조건에서는 2억 8000만 원까지 가능했습니다.

다만 126%는 2025년 9월 기준 수치입니다. 신청 시점에 적용되는 비율이 얼마인지는 가입하려는 주택도시보증공사나 한국주택금융공사에 미리 확인해 두세요. 집주인이 집을 담보로 받은 대출(근저당)이 있으면 그만큼 보증금 한도가 줄어듭니다. 반대로 시세 자료가 조회되는 빌라라면 공시가격이 아니라 시세가 먼저 쓰입니다.

공시가격으로 구하는 보증금 상한선 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

전세가율 66.7%, 선순위 채권을 더한 실질 전세가율은 80.0%로 '주의' 구간입니다. 보증보험은 가입 가능 범위입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 주택도시보증공사, 한국부동산원

핵심만: 공시가격 140%에 담보인정비율을 곱한 금액

계산은 두 단계입니다. 공시가격에 140%를 곱해 주택가격을 구하고, 그 주택가격에 담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)을 곱하면 보증금 상한선이 나옵니다.

담보인정비율은 집주인의 선순위 빚과 보증금을 합한 금액을 주택가격으로 나눈 값입니다. 이 비율이 90%면 두 수를 곱해 공시가격의 126%가 됩니다. 선순위 빚이 없는 공시가격 2억 원 빌라라면 2억 5200만 원이고, 종전 기준으로는 2억 8000만 원이었습니다. 126%는 2025년 9월 기준 수치입니다.

주택가격은 어떤 순서로 정해질까

순서가 정해져 있어 마음대로 고를 수 없습니다. 연립·다세대주택은 부동산테크나 케이비부동산에 시세가 있는지 먼저 봅니다.

시세가 조회되면 그 금액이 주택가격입니다. 시세가 없을 때 공시가격의 140%를 씁니다. 공시가격도 없으면 최근 3개월 이내에 받은 감정평가액의 90%를 씁니다.

참고로 이 140%는 2022년 12월 31일 이전 신청분에는 150%가 적용됐습니다.

분양가로 계산해도 될까

빌라는 분양가로 계산하지 않습니다. 분양가액의 90%를 주택가격으로 인정하는 기준은 아파트에만 있습니다. 그것도 300세대 이상이고, 최초 소유권이전등기일부터 6개월 이내여야 합니다.

연립·다세대에는 이 기준이 없습니다. 분양가가 아무리 높아도 시세, 공시가격 140%, 감정평가액 90%의 순서를 따릅니다. 분양가에 맞춰 보증금을 정했다가 가입이 막히는 경우가 여기서 나옵니다.

근저당이 있으면 한도는 얼마나 줄어들까

집주인의 선순위 빚으로 잡힌 금액만큼 줄어듭니다. 담보인정비율은 선순위채권총액(임차인보다 먼저 돈을 받아 가는 빚)과 보증금을 더해 주택가격으로 나눈 값이기 때문입니다.

한도는 보증금이 혼자 쓰는 금액이 아니라 집주인의 빚과 나눠 쓰는 금액인 셈입니다. 선순위 빚이 없을 때 공시가격 2억 원 빌라의 한도가 2억 5200만 원이어도, 근저당이 남아 있으면 그만큼 빼고 남은 금액이 실제 상한이 됩니다. 등기부등본에 적힌 설정 금액과 실제 남은 빚은 다를 수 있으니, 계약 전에 두 금액을 함께 확인해 보세요.

그래서 이 보증금으로 계약해도 될까?

126%는 보증에 가입할 수 있는 선이지, 보증금을 돌려받는다고 보장된 선은 아닙니다. 기준선 자체도 고정된 값이 아닙니다.

담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)을 70%로 낮춰 기준선을 공시가격의 98%로 조이는 방안이 거론된 적이 있습니다. 2025년 9월 기준으로는 확정되지 않은 검토 단계였습니다. 그 뒤로 달라진 내용이 있는지는 아래 두 기관에서 확인할 수 있습니다.

계약 전에는 두 가지를 확인해 두세요. 시세가 조회되는 집인지, 그리고 신청 시점에 적용되는 비율이 얼마인지입니다. 둘 다 주택도시보증공사나 한국주택금융공사에 직접 물어볼 수 있습니다.

내 경우에도 해당할까?

결과가 달라지는 지점은 대개 네 가지입니다.

첫째, 시세가 있는데 공시가격으로 계산한 경우입니다. 순서상 시세가 먼저라, 조회가 되면 공시가격 140%는 쓰이지 않습니다.

둘째, 분양가의 90%로 계산하면 어긋납니다. 이 기준은 아파트에만 있어 빌라에는 해당하지 않습니다.

셋째, 근저당을 빼지 않고 한도를 꽉 채우면 기준을 넘길 수 있습니다. 보증금만 보면 안에 들어와도, 집주인 빚을 더하면 넘어가기 때문입니다.

넷째, 비율을 150%로 알고 계신 분도 있습니다. 150%는 2022년 12월 31일 이전 신청분에 적용된 수치입니다.

감정평가액으로 계산할 때는 평가받은 지 3개월이 지나지 않았는지도 함께 보세요.

자주 묻는 질문

시세가 없는 신축 빌라는 주택가격을 무엇으로 잡나요?

순서가 정해져 있어 고를 수 없습니다. 시세가 조회되지 않으면 공시가격의 140%를, 그것도 없으면 최근 3개월 이내 감정평가액의 90%를 씁니다.

126%라는 숫자는 어디서 나온 건가요?

공시가격 140%에 담보인정비율(집값에서 빚이 차지하는 비율) 90%를 곱한 값입니다. 따로 정해 둔 수치가 아니라 두 비율의 계산 결과라, 비율이 바뀌면 이 숫자도 달라집니다.

공시가격도 없는 준공 직후 빌라는 어떻게 하나요?

시세도 공시가격도 없으면 감정평가액의 90%를 주택가격으로 봅니다. 평가받은 지 3개월이 지났다면 다시 받아야 합니다.

분양가 90%는 빌라에도 적용되나요?

아파트에만 있는 기준입니다. 연립·다세대에는 분양가 기준이 없어, 분양가로 계산한 금액은 근거가 되지 않습니다.

집주인 근저당이 있으면 보증금 한도가 줄어드나요?

줄어듭니다. 담보인정비율(집값 대비 빚과 보증금이 차지하는 비율)은 보증금에 집주인의 선순위 빚을 더해 계산하기 때문에, 선순위 빚이 클수록 보증금 한도는 작아집니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

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최종 수정일: 2026-09-22

등기부 을구 채권최고액, 핵심만

전세 계약을 앞두고 등기부 을구에 근저당이 적혀 있다면, 그 금액이 집값보다 적다는 것만으로 안심하기는 어렵습니다. 법제처 생활법령 해설도 근저당 설정금액이나 전세금이 시가보다 적다는 이유만으로 안심해서는 안 된다고 밝힙니다.

먼저 볼 것은 순서입니다. 세입자가 확정일자를 받아 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 권리)을 갖추면, 자기보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞서 보증금을 받습니다. 반대로 내 권리보다 먼저 설정된 근저당은 앞서지 못합니다.

그래서 을구에 근저당이 있으면 그 설정 날짜가 내 순위보다 빠른지를 봅니다. 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 적혀 있는지도 함께 봅니다.

근저당 설정일과 보증금 순위 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 기준

핵심만: 등기부에 적힌 금액과 실제 빚은 다른 문제

을구는 소유권이 아닌 권리가 적히는 칸입니다. 저당권과 전세권, 그 설정·변경·이전·말소 기록이 여기 들어갑니다. 을구에 적힌 금액은 그 권리를 등기할 때 기재된 금액입니다.

지금 남은 대출 잔액은 등기부에 나타나지 않습니다. 실제 잔액은 집주인을 통해 해당 금융회사에 확인해 두는 편이 안전합니다. 이 집이 경매로 넘어가면 저당권자가 먼저 배당받고, 남은 금액에서만 세입자가 배당받습니다. 설정금액이 시가보다 적어도 안심할 수 없다고 보는 이유입니다.

을구와 갑구, 무엇이 어디에 적힐까

소유권 자체에 관한 것은 갑구, 소유권이 아닌 권리는 을구에 적힙니다. 근저당과 전세권은 을구 쪽입니다.

갑구에는 소유자가 바뀐 기록과 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정, 처분금지 가처분이 적힙니다. 두 칸을 함께 봐야 합니다. 을구가 깨끗해도 갑구에 압류나 경매개시결정이 있으면 사정이 달라집니다.

등기사항증명서는 어디서 떼고 얼마일까

등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 1통 1,000원입니다. 등기소를 직접 찾아가면 1통 1,200원, 무인발급기는 1통 1,000원입니다. 인터넷등기소는 24시간 이용할 수 있습니다. 수수료는 2026년 9월 21일 확인 기준입니다.

한 번만 보고 끝내지 않는 편이 좋습니다. 계약하기 직전과 잔금 치르는 날, 두 번 떼어 두면 그 사이에 달라진 내용을 확인할 수 있습니다.

내 보증금 순위는 정확히 언제 생길까

세입자 권리는 두 단계로 생깁니다. 대항력(제3자에게 임차인 지위를 주장할 수 있는 힘)은 집을 넘겨받아 살기 시작하고 전입신고를 마친 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 잔금 치른 날 바로 생기지 않습니다.

여기에 계약서에 확정일자(계약 날짜를 공식으로 확인받아 두는 것)를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 나보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞서 보증금을 받는 권리입니다. 먼저 설정된 근저당은 그대로 앞섭니다. 2026년 1월 2일 시행 현행 주택임대차보호법 기준입니다.

전세보증금반환보증으로 보완할 수 있을까

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증으로 보완할 수 있습니다. 다만 안내 화면마다 보증금 한도 값이 엇갈립니다. 모바일 가입 안내는 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하로 적고, 상품개요 화면은 수도권 9억원, 그 밖의 지역 5억5천만원으로 읽힙니다. 2026년 9월 21일 확인 기준이며, 내 보증금이 이 사이에 있다면 공사에 직접 확인해야 합니다.

신청기한도 놓치기 쉽습니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 아파트와 주거용 오피스텔, 다세대·연립·단독·다가구·다중주택, 노인복지주택이 대상입니다.

그래서 계약할까, 접을까?

결정은 순위와 금액을 함께 놓고 봅니다. 을구 근저당의 설정 날짜가 내 확정일자보다 빠르면, 경매 때 그 금액이 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 갑구에 압류·가압류나 경매개시결정이 보이면 계약을 미루고 사정을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.

근저당 금액이 집값보다 작다는 이유만으로 괜찮다고 보기는 어렵습니다. 계약을 진행한다면 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하고, 보증 신청기한을 일정에 적어 두세요. 보증금 규모와 집의 사정에 따라 결과가 달라질 수 있어, 한도와 가입 가능 여부는 공사에 확인하는 것이 안전합니다.

이 조건에서는 계산이 달라진다

가장 자주 어긋나는 곳은 날짜입니다. 대항력은 전입신고를 마친 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 잔금을 낸 그날 집주인이 근저당을 새로 설정하면, 내 권리보다 그 근저당이 앞설 수 있습니다.

전입신고만 해 둔 경우도 있습니다. 전입신고는 대항력까지만 만들어 줍니다. 계약서에 확정일자를 받아야 경매나 공매에서 뒤에 설정된 담보권자보다 앞서 보증금을 받습니다.

반대 방향도 있습니다. 확정일자를 받았어도 그보다 먼저 설정된 근저당을 앞서지는 못합니다. 순위는 늦게 생긴 권리를 앞으로 당겨 주는 장치가 아닙니다.

마지막은 금액입니다. 근저당 금액과 전세금을 더해도 시가보다 적으니 괜찮다고 보는 계산인데, 법제처 해설은 그 이유만으로 안심하면 안 된다고 짚습니다. 을구만 보고 갑구의 압류·가압류나 경매개시결정을 넘기는 것도 같은 실수입니다.

자주 묻는 질문

채권최고액이 실제로 남은 빚과 같은 금액인가요?

등기부에 적힌 금액은 그 권리를 등기할 때 기재된 금액입니다. 지금 남은 대출 잔액은 등기부에 나타나지 않으므로, 집주인을 통해 해당 금융회사에 확인해 두는 편이 안전합니다.

전입신고만 하면 보증금 순위가 생기나요?

전입신고만으로는 대항력까지입니다. 보증금을 먼저 돌려받는 순위는 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다.

확정일자를 받으면 먼저 설정된 근저당보다 앞서나요?

아닙니다. 우선변제권은 나보다 뒤에 설정된 담보권자와 일반 채권자보다 앞설 뿐입니다. 먼저 설정된 근저당은 그대로 앞섭니다.

등기사항증명서는 어디서 떼고 얼마인가요?

대법원 인터넷등기소는 1통 1,000원이고 24시간 이용할 수 있습니다. 등기소에 가면 1통 1,200원, 무인발급기는 1통 1,000원입니다. 2026년 9월 21일 확인 기준입니다.

근저당은 갑구와 을구 중 어디에 적히나요?

을구입니다. 을구에는 저당권·전세권처럼 소유권이 아닌 권리가 적힙니다. 소유자 변동과 압류·가압류, 경매개시결정은 갑구에 적힙니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-21

대출 상환액 계산 방법, 핵심만

대출 상환액 계산은 두 가지를 따로 봐야 합니다. 매달 갚는 돈과, 빌릴 수 있는 돈입니다.

매달 갚는 금액은 상환 방식부터 정해야 나옵니다. 원리금균등분할상환을 고르면 대출일부터 만기일까지 매달 내는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다.

빌릴 수 있는 한도는 계산이 다릅니다. 스트레스 DSR을 거치기 때문입니다. DSR은 한 해 갚는 원리금이 소득에서 차지하는 비율입니다. 스트레스 DSR은 변동금리로 빌리는 사람의 금리 상승 위험을 감안해, 한도를 계산할 때만 금리를 더 얹는 제도입니다.

이때 얹는 금리는 과거 5년 안에 가장 높았던 가계대출 금리와 지금 금리의 차이를 기준으로 삼습니다. 다만 아무리 낮아도 1.5%, 높아도 3.0% 안에서 적용합니다.

원리금균등·원금균등 부담 비교 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

원금균등이 총이자를 1억 717만원 적게 냅니다. 대신 첫 달 부담이 62만원 많습니다 — 초기 현금흐름이 빠듯하면 원리금균등, 총비용을 줄이려면 원금균등입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 서민금융진흥원

핵심만: 상환 방식을 정해야 월 상환액이 나온다

월 상환액은 빌린 금액과 금리만으로는 나오지 않습니다. 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 상환 방식이 다르면 매달 내는 돈이 달라집니다.

한국주택금융공사는 주택담보대출의 분할상환 방식을 세 가지로 나눠 안내합니다. 매달 합계가 같은 원리금균등, 합계가 점점 줄어드는 체감식, 갈수록 늘어나는 체증식입니다.

그래서 숫자를 넣어 보기 전에 어느 방식으로 받을지부터 정해야 월 상환액이 하나로 나옵니다.

세 가지 상환 방식, 월 부담 흐름이 어떻게 다를까

매달 부담이 움직이는 방향이 서로 다릅니다.

원리금균등분할상환은 대출일부터 만기일까지 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 같게 유지됩니다. 금액이 처음부터 끝까지 일정해 살림 예산을 짜기 쉽습니다.

체감식(원금균등)은 매달 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 원금이 줄면 이자도 줄어서 월 합계가 점점 작아집니다. 그래서 첫 달 상환액이 가장 크고, 달이 갈수록 가벼워집니다.

체증식은 반대입니다. 매달 갚는 원금과 이자의 합계가 갈수록 늘어납니다.

계산식은 어디까지 확인할 수 있을까

상환 방식별 정의와 부담 추이 그래프는 한국주택금융공사 안내에서 확인할 수 있습니다. 확인되는 범위는 세 방식의 개념과 추이 그래프까지입니다.

월 상환액을 구하는 수식은 이 안내 화면에서 다루지 않습니다. 그래서 내 금액을 손으로 구해 보기보다, 대출을 받을 금융회사에서 상환 스케줄표를 받아 확인하는 편이 빠릅니다. 스케줄표에는 달마다 내는 원금과 이자가 나뉘어 적힙니다.

갚는 금액과 빌릴 수 있는 금액은 계산이 다르다

갚는 금액을 구할 때는 실제로 계약한 금리를 씁니다. 반면 빌릴 수 있는 금액을 구할 때는 거기에 스트레스 금리를 얹어 계산합니다. 같은 대출인데 계산에 넣는 금리가 달라지는 것입니다.

3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐습니다. 이때 적용하는 스트레스 금리는 1.50%입니다. DSR이 적용되는 가계대출이라면 업권을 가리지 않고 대상입니다.

그래서 한도를 먼저 확인하고 월 상환액을 계산하는 순서가 덜 헷갈립니다.

그래서 스트레스 금리는 내 이자에 붙을까?

붙지 않습니다. 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다. 스트레스 금리는 한도를 따질 때만 얹는 숫자입니다.

대신 얼마나 얹는지는 금리 유형에 따라 달라집니다. 변동금리는 전부 반영하고, 혼합형은 20~60%, 주기형은 10~30% 수준으로 반영합니다. 금리를 고정해 두는 기간이 길수록 반영 폭이 줄어듭니다.

신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 3단계 스트레스 DSR 대상입니다.

스트레스 금리가 적용되지 않는 예외는 어디까지일까?

가장 흔한 오해는 스트레스 금리가 매달 내는 이자를 올린다고 보는 것입니다. 이 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 숫자라, 상환 스케줄표의 이자에는 들어가지 않습니다.

적용 자체가 비껴가는 경우도 있습니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘지 않으면 3단계 스트레스 DSR 대상이 아닙니다.

지역에 따라 수준이 달랐던 기간도 있습니다. 금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 2단계 수준인 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 연말에 지방 경기와 가계부채 영향을 검토해 수준을 다시 정하겠다는 계획도 함께 내놨습니다.

이 적용 기한은 이미 지났습니다. 지방 집을 담보로 빌릴 계획이라면, 지금 적용되는 스트레스 금리가 얼마인지 대출을 받을 금융회사에 먼저 확인해 보세요. 개인별 한도는 소득과 기존 대출에 따라 달라지므로, 최종 금액은 금융회사 상담에서 확인하는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

원리금균등과 체감식은 매달 내는 돈이 어떻게 다른가요?

첫 달 부담에서 차이가 납니다. 원리금균등은 첫 달과 마지막 달의 금액이 같고, 체감식은 첫 달이 가장 무겁고 달마다 조금씩 줄어듭니다.

체증식은 왜 갚을수록 금액이 늘어나나요?

갚는 원금과 이자를 합친 금액이 처음에는 적고 갈수록 커지도록 짜인 방식이기 때문입니다. 뒤로 갈수록 부담이 늘어난다는 점을 감안해 고르는 것이 좋습니다.

스트레스 금리가 실제로 제 이자에 더해지나요?

더해지지 않습니다. 한도를 계산할 때만 얹는 금리라서, 매달 내는 이자는 계약한 금리로 계산합니다.

지방에 있는 집을 담보로 받으면 스트레스 금리가 달라지나요?

금융위원회는 서울·경기·인천을 뺀 지방 주택담보대출에 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용한다고 밝혔습니다. 그 기한이 이미 지났으므로, 지금 적용되는 수준은 대출을 받을 금융회사에 확인해 보세요.

신용대출도 스트레스 DSR 적용을 받나요?

잔액이 1억원을 넘으면 3단계 스트레스 DSR 대상입니다. 1억원을 넘지 않으면 해당하지 않습니다.

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-15

갈아타기 손익 계산 방법, 핵심만

대출 갈아타기가 이득인지는 금리 차이만 봐서는 알 수 없습니다. 새 금리로 매달 아끼는 이자에서 갈아탈 때 한 번 나가는 돈을 빼야 실제 손익이 나옵니다.

한 번 나가는 돈은 크게 두 가지입니다. 기존 대출을 미리 갚을 때 내는 중도상환수수료, 그리고 새 대출을 받으며 드는 인지세·감정평가비·법무사수수료 같은 비용입니다. 이 비용을 매달 아끼는 이자로 나누면 본전까지 몇 달이 걸리는지 나옵니다.

한 가지 더 확인할 것이 있습니다. 은행권 중도상환수수료율은 2025년 1월 13일부터 낮아졌고, 그날 이후 새로 받은 대출부터 해당합니다. 그 전에 받은 대출이라면 계약할 때 정한 예전 수수료율로 계산해야 하며, 그 수수료율은 대출받은 금융회사에서 확인하세요.

상환 금액별 중도상환수수료 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 절차

지금 1억원을 갚으면 중도상환수수료는 505,023원입니다. 395일 뒤(3년 경과)면 0원이 됩니다.

계산은 참고용입니다. 실제 금액은 대출을 이용 중인 금융회사(은행)에서 확인하세요.

출처: 금융위원회, 전국은행연합회

핵심만: 아낀 이자에서 빼야 할 돈이 따로 있다

매달 아끼는 이자가 곧 이득은 아닙니다. 갈아타는 시점에 한 번 나가는 돈을 먼저 빼야 합니다.

중도상환수수료는 아무 금액이나 붙이는 돈이 아닙니다. 금융회사가 자금을 굴리지 못해 생기는 손실과, 대출을 내주면서 실제로 쓴 행정·모집비용 범위 안에서만 받을 수 있습니다.

행정·모집비용에는 인지세, 감정평가비, 법무사수수료, 모집수수료가 들어갑니다. 새 대출을 받을 때도 비슷한 항목이 다시 드는지 미리 확인해 두세요.

중도상환수수료는 얼마나 낮아졌을까

2025년 1월 13일 인하 기준으로, 은행권 주택담보대출은 금리 유형에 관계없이 0.65%입니다.

고정금리는 1.4%에서 0.65%로 약 0.75%포인트 낮아졌습니다. 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 약 0.55%포인트 낮아졌습니다.

신용대출은 내린 폭이 더 큽니다. 은행권 기준으로 고정금리는 0.95%에서 0.12%로, 변동금리는 0.83%에서 0.11%로 내려갔습니다. 남은 원금이 같아도 수수료 부담은 주택담보대출 쪽이 훨씬 큽니다.

내 대출은 인하된 수수료율을 적용받을까

대출을 언제 받았는지에 따라 달라집니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출이면 낮아진 수수료율로 계산합니다.

반대로 그 전에 받은 대출은 해당하지 않습니다. 바뀐 부과 기준도 시행 이후 새로 취급한 대출에만 적용되고, 그 전에 맺은 계약은 예전 조건 그대로입니다.

그래서 계산을 시작하기 전에 대출 실행일부터 봅니다. 내 대출에 실제로 몇 퍼센트가 붙는지는 대출을 받은 금융회사에 확인하세요.

본전까지 몇 달 걸리는지 계산하는 순서

세 가지 숫자만 있으면 계산됩니다.

먼저 한 번 나가는 돈을 더합니다. 남은 원금에 내 대출의 중도상환수수료율을 곱하고, 새 대출에 드는 인지세·감정평가비·법무사수수료를 더합니다. 2025년 1월 13일 이후 받은 은행권 주택담보대출이라면 금리 유형과 관계없이 0.65%로 잡습니다.

다음으로 매달 아끼는 이자를 구합니다. 지금 금리로 내는 한 달 이자에서 새 금리로 낼 한 달 이자를 뺍니다.

마지막으로 앞의 돈을 이 금액으로 나눕니다. 나온 숫자가 본전까지 걸리는 달수입니다. 변동금리라면 지금 금리를 기준으로 계산한 값이어서, 금리가 바뀌면 달수도 함께 달라집니다.

그래서 지금 갈아탈까, 기다릴까?

회수 기간과 남은 기간을 견줘 보면 답이 보입니다. 본전까지 걸리는 달수가 앞으로 그 집에 살면서 대출을 유지할 기간보다 길면, 갈아타도 손해로 끝납니다.

반대로 회수 기간이 더 짧으면 그 뒤로 아끼는 이자는 그대로 남습니다. 결국 지금 갈아탈지는 금리 차이보다 대출을 얼마나 더 유지할지에 따라 달라집니다.

주택담보대출 갈아타기 서비스는 2024년 1월 9일 온라인으로 시작됐습니다. 개시 나흘째인 2024년 1월 12일 저녁 8시 누적 기준으로 조회는 약 9만 6천 건, 신청 완료는 5,657건이었습니다. 조회해 본 사람 중 신청까지 간 경우는 일부였으니, 조회 결과를 본 뒤에도 회수 기간을 직접 계산해 보고 판단하세요.

예외로 남는 경우는 어디까지일까

계산이 맞았는데도 대출 갈아타기가 손해로 끝나는 경우가 있습니다.

첫째, 대출 실행일을 착각한 경우입니다. 낮아진 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 받은 대출에만 해당합니다. 그 전에 받은 대출을 0.65%로 잡고 계산하면 실제 나가는 돈보다 적게 잡히기 쉽습니다. 예전 수수료율은 계약마다 다르니 대출받은 금융회사에 확인하세요.

둘째, 수수료 말고 드는 돈을 빼먹은 경우입니다. 새 대출에도 인지세·감정평가비·법무사수수료가 다시 들 수 있습니다. 이걸 빼고 계산하면 회수 기간이 실제보다 짧게 나옵니다.

본전이 오기 전에 집을 파는 계획도 변수입니다. 계산 결과 회수까지 서른 달이 걸리는데 1년 뒤 이사할 생각이라면, 아낀 이자보다 들인 돈이 큽니다.

갈아탄 뒤 또 갈아탈 생각이라면 한 번 더 따져봐야 합니다. 새 대출에도 중도상환수수료가 붙는 기간이 있는지, 있다면 언제까지인지는 대출받을 금융회사에 미리 확인해 두세요.

개인별 조건과 수수료율은 대출을 받은 금융회사에서 확인하고 판단하세요.

자주 묻는 질문

예전에 받은 대출도 인하된 수수료율을 적용받나요?

2025년 1월 13일 전에 받은 대출은 낮아진 수수료율이 아닙니다. 계약할 때 정한 예전 수수료율이 그대로 붙습니다.

중도상환수수료 말고 또 무슨 돈이 나가나요?

새 대출을 받는 쪽에서 인지세, 감정평가비, 법무사수수료가 다시 들 수 있습니다. 어느 항목을 누가 부담하는지는 새로 대출받을 금융회사에 확인하세요.

회수 기간이 몇 달이면 갈아타는 게 나을까요?

몇 달이면 된다고 정해 놓은 숫자를 쓰기보다, 앞으로 그 대출을 유지할 기간과 견주어 봅니다. 2년 뒤 이사할 계획이면 24개월이 비교 기준이 됩니다.

신용대출도 같이 갈아타는 게 이득일까요?

수수료만 보면 신용대출 쪽 부담이 작습니다. 2025년 1월 13일 이후 받은 은행권 신용대출은 고정금리 0.12%, 변동금리 0.11%로 주택담보대출의 0.65%보다 낮습니다. 다만 이득인지는 금리 차이와 남은 기간에 따라 달라지므로 따로 계산해 보세요.

갈아타기 조회만 해봐도 괜찮을까요?

조회 단계에서 어떤 정보가 조회되고 기록이 남는지는 이용할 금융회사에 미리 확인해 두세요. 실제 초기 이용 현황을 봐도 조회한 사람 중 신청까지 간 경우는 일부였습니다(2024년 1월 12일 저녁 8시 누적, 조회 약 9만 6천 건·신청 완료 5,657건).

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이 글에 대하여

작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

오류를 발견하시면 문의로 알려주세요. 확인 후 수정합니다.

사이트 소개

최종 수정일: 2026-09-14

전용면적 85㎡ 취득세, 핵심만

전용면적 85제곱미터 이하 집을 사도 취득세율 자체는 달라지지 않습니다. 대신 함께 붙는 세금 하나가 빠집니다.

취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 나뉩니다. 6억원 이하면 1퍼센트, 6억원 초과 9억원 이하면 정해진 산식으로 계산하고, 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다. 이 구간은 2026년 9월 13일 확인한 법제처 생활법령정보 안내를 기준으로 정리했습니다.

면적에 따라 실제로 달라지는 것은 농어촌특별세입니다. 이 세금은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 부과되지 않습니다.

전용면적이 85제곱미터를 넘으면 이 면적 기준으로는 농어촌특별세가 빠지지 않습니다. 다만 서민주택·농가주택처럼 따로 정해 둔 범위가 있어, 우리집이 거기에 드는지는 시행령 기준으로 확인해야 합니다. 지방교육세는 취득세와 함께 냅니다. 계산식에 면적은 들어가지 않습니다.

면적으로 갈리는 농어촌특별세 — 직접 제작 (AI 생성)

한눈에 보는 금액

비조정대상지역 1주택 기준 취득세율은 3.00%이고, 지방교육세·농어촌특별세를 더한 총 부담은 4,950만원입니다.

계산은 참고용입니다. 실제 납부 금액은 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인하세요.

출처: 위택스, 홈택스

다음 링크에서 직접 계산해 보세요 → 취득세 계산기

면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세

집을 살 때 내는 세금은 취득세 하나가 아닙니다. 취득세에 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙고, 이 셋을 같이 신고하고 냅니다.

이 가운데 면적에 따라 달라지는 것은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적 85제곱미터 이하 집을 사는 사람에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(농어촌특별세법 제4조제11호).

그래서 85제곱미터는 세율을 깎아 주는 기준이 아니라, 세금 한 종류가 붙느냐 마느냐가 달라지는 기준입니다.

취득세율은 산 가격에 따라 달라진다 — 1%, 산식 구간, 3%

취득세율은 산 가격, 즉 취득 당시 가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 돈을 주고 사서 취득한 주택이 기준입니다.

6억원 이하이면 1퍼센트입니다. 9억원을 넘으면 3퍼센트입니다.

그 사이인 6억원 초과 9억원 이하 구간은 정해진 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식으로 계산합니다. 가격이 오를수록 세율도 조금씩 올라가는 구조입니다.

농어촌특별세는 얼마로 계산될까

농어촌특별세는 집값에 바로 곱하는 세금이 아닙니다. 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액을 먼저 구하고, 그 금액의 10퍼센트로 계산합니다(농어촌특별세법 제5조).

실제로 낸 취득세액이 아니라 표준세율 2퍼센트를 적용한 금액이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.

취득세를 감면받은 경우는 계산이 다릅니다. 이때는 감면받은 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다.

지방교육세는 면적과 무관하게 따라붙는다

지방교육세 계산식에는 면적이 들어가지 않습니다. 85제곱미터 이하 집이라 농어촌특별세를 내지 않는 경우에도 지방교육세는 그대로 냅니다.

집을 살 때는 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100 으로 계산합니다. 취득세율의 절반을 적용한 뒤 그 금액의 20퍼센트를 매기는 방식입니다.

주택이 아닌 부동산은 산식이 다릅니다. [취득당시가액 × (취득세율 − 20÷1000)] × 20÷100 으로 계산합니다.

그래서 우리집은 농어촌특별세 비과세일까, 아닐까?

농어촌특별세를 내지 않는 기준은 전용면적 85제곱미터 이하입니다. 분양 안내나 중개 설명에서 보는 공급면적이 아니라 전용면적 숫자로 확인해야 합니다.

농어촌특별세가 부과되지 않는 서민주택과 농가주택의 범위는 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항과 제6항에서 따로 정하고 있습니다. 우리집이 그 범위에 드는지는 시행령 기준을 함께 봐야 합니다.

취득세를 감면받는 경우에는 계산 기준이 감면된 취득세액의 20퍼센트로 바뀝니다. 우리집이 비과세에 해당하는지 확실하지 않다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무 부서에 확인하세요.

신고는 언제까지? 뭘 내야 하나요?

기한은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 취득세 신고서를 납세지 관할 시장·군수·자치구 구청장에게 내고 세금도 함께 냅니다(지방세법 제20조제1항).

농어촌특별세와 지방교육세는 따로 내지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 같이 신고하고 냅니다.

85제곱미터 이하 주택이라 농어촌특별세가 빠지는 경우에도 신고 절차 자체는 같습니다.

내 경우에도 해당할까?

면적 때문에 세율이 달라진다고 생각하면 계산이 어긋납니다. 85제곱미터 이하 집이어도 9억원을 넘겨 샀다면 취득세율은 3퍼센트 그대로입니다. 면적 때문에 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

9억원을 넘는 값에 돈을 주고 사서 취득한 경우로 따져 보겠습니다. 이 구간은 취득세율이 3퍼센트입니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라고 해서 이 세율이 내려가지는 않습니다. 지방교육세도 면적과 무관하게 붙습니다. 계산식은 [취득당시가액 × (취득세율 × 50÷100)] × 20÷100입니다.

달라지는 곳은 농어촌특별세뿐입니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 따로 붙습니다. 그 금액은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액의 10퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하라면 이 세금이 붙지 않습니다. 매매로 취득했고 감면이나 다른 예외가 없는 경우를 가정한 설명입니다.

반대 경우도 있습니다. 전용면적이 85제곱미터를 조금 넘는 집을 6억원 이하에 샀다면 취득세율은 1퍼센트지만, 농어촌특별세 비과세 대상에는 해당하지 않습니다. 취득세율이 낮다고 해서 농어촌특별세까지 함께 빠지지는 않습니다.

농어촌특별세를 집값에 바로 곱해 계산하는 것도 흔한 실수입니다. 기준은 표준세율 2퍼센트를 적용한 취득세액이고, 거기에 10퍼센트를 곱합니다. 실제로 낸 취득세액을 기준으로 잡으면 금액이 달라집니다.

전용면적과 공급면적을 헷갈리는 경우도 많습니다. 면적 기준은 전용면적이므로 분양 안내에 적힌 면적을 그대로 쓰지 말고 전용면적을 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이라 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전용면적 85㎡ 이하면 취득세율도 낮아질까요?

아닙니다. 취득세율은 면적이 아니라 산 가격에 따라 달라집니다. 85제곱미터 이하일 때 빠지는 것은 농어촌특별세입니다.

농어촌특별세는 취득세와 따로 신고해야 하나요?

따로 하지 않습니다. 취득세를 신고하고 낼 때 함께 신고하고 냅니다. 지방교육세도 마찬가지입니다.

취득 가액이 6억원과 9억원 사이면 세율은 어떻게 구하나요?

이 구간은 고정 세율이 없습니다. (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1÷100 산식에 산 가격을 넣어 계산합니다.

취득세를 감면받으면 농어촌특별세도 없어지나요?

취득세 감면과 농어촌특별세 비과세는 별개입니다. 감면을 받은 경우 농어촌특별세는 감면된 취득세액의 20퍼센트로 계산합니다. 전용면적 85제곱미터 이하 주택이라면 감면 여부와 상관없이 부과되지 않습니다.

지방교육세는 주택과 상가의 계산식이 다른가요?

다릅니다. 주택은 취득세율의 절반을 적용해 계산하고, 주택이 아닌 부동산은 취득세율에서 1000분의 20을 뺀 값으로 계산합니다.

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작성·검토: 집세대 편집장

이 글은 AI로 초안을 만들고 사람이 검토·수정한 뒤 발행했습니다. 수치와 법령은 공식 출처와 대조해 확인했습니다.

근거는 법령·소관 부처·공공기관 자료를 사용했으며, 본문에 기준일자를 표기했습니다.

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최종 수정일: 2026-09-13